Πολύ πιο περίπλοκη από ό,τι αρχικά εκτιμούσε η κυβέρνηση και οι φορείς της αγοράς αποδεικνύεται η εικόνα που διαμορφώνεται γύρω από την αξιοποίηση των κλειστών ακινήτων στην Ελλάδα, ανατρέποντας μία από τις βασικές προσδοκίες για άμεση ανακούφιση του οξυμένου στεγαστικού προβλήματος.
Για μεγάλο χρονικό διάστημα, η ύπαρξη εκατοντάδων χιλιάδων κενών κατοικιών σε όλη τη χώρα παρουσιαζόταν ως μια δυνητική «δεξαμενή» που θα μπορούσε να ενεργοποιηθεί και να δώσει λύσεις, είτε μέσω πώλησης είτε μέσω ενοικίασης. Η λογική ήταν απλή: αν ένα μέρος αυτού του αποθέματος έμπαινε στην αγορά, θα αυξανόταν η προσφορά και θα αποκλιμακώνονταν οι πιέσεις στις τιμές.
Ωστόσο, τα πιο πρόσφατα στοιχεία ανατρέπουν αυτή την αισιοδοξία. Παρότι ο αριθμός των κλειστών κατοικιών υπολογίζεται μεταξύ 700.000 και 900.000, ενώ παλαιότερες εκτιμήσεις με βάση την απογραφή του 2021 έκαναν λόγο για περίπου 2,2 εκατομμύρια κενές κατοικίες (συμπεριλαμβανομένων και δευτερευουσών), η πραγματική αξιοποιησιμότητα αυτών των ακινήτων είναι εξαιρετικά περιορισμένη. Εννέα στα δέκα σπίτια που παραμένουν κλειστά δεν μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα.
Το βασικό πρόβλημα δεν σχετίζεται με την απροθυμία των ιδιοκτητών, αλλά με ένα πλέγμα εμποδίων που περιλαμβάνει νομικές εκκρεμότητες, γραφειοκρατικές δυσκολίες, τεχνικές ελλείψεις και θεσμικές ασάφειες. Έτσι, ένα μεγάλο μέρος του αποθέματος παραμένει «παγωμένο», υφίσταται στα χαρτιά αλλά δεν μπορεί να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ανάγκες.
Η πραγματική εικόνα πίσω από τα στοιχεία
Ιδιαίτερα αποκαλυπτική είναι η αποτύπωση της κατάστασης μέσω διεθνών δεικτών. Σύμφωνα με τον δείκτη FREI, μόλις το 19% των κλειστών και αναξιοποίητων ακινήτων στην Ελλάδα θεωρείται νομικά καθαρό, δηλαδή απαλλαγμένο από εμπόδια που θα επέτρεπαν την άμεση αξιοποίησή του.
Παράλληλα, η συνολική εικόνα της αγοράς δείχνει ότι περίπου το 32% του οικιστικού αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο. Από αυτό το ποσοστό, μόνο το 25% είναι καταγεγραμμένο, γεγονός που αποκαλύπτει σοβαρό έλλειμμα στην οργανωμένη πληροφόρηση και την παρακολούθηση της ακίνητης περιουσίας.
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο στο στάδιο της τεχνικής καταλληλότητας: μόλις το 14% των ακινήτων μπορεί να θεωρηθεί άμεσα διαθέσιμο, καθώς τα υπόλοιπα απαιτούν παρεμβάσεις ή δεν πληρούν βασικές προϋποθέσεις αξιοποίησης.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη. Ένα ακίνητο μπορεί να είναι δηλωμένο, αλλά αν υπάρχουν ασάφειες στο ιδιοκτησιακό καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο ή πολεοδομικά προβλήματα, δεν μπορεί να αξιοποιηθεί στην πράξη. Πρόκειται για μια μορφή «θεωρητικής διαθεσιμότητας» που δεν μεταφράζεται σε πραγματική προσφορά κατοικίας.
Ανάλογη είναι η εικόνα και στην ακίνητη περιουσία των δήμων. Παρότι συχνά δημιουργείται η εντύπωση ότι οι ΟΤΑ διαθέτουν σημαντικά περιθώρια παρέμβασης, τα δεδομένα δείχνουν μια πολύ πιο σύνθετη πραγματικότητα.
Η σύγκριση με την Ευρώπη
Την ίδια στιγμή, άλλες ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη κινηθεί σε διαφορετική κατεύθυνση, επενδύοντας στη συστηματική καταγραφή και διαχείριση της ακίνητης περιουσίας.
Σε χώρες όπως η Ολλανδία και η Δανία, λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που ενοποιούν ιδιοκτησιακά, πολεοδομικά και τεχνικά δεδομένα. Στη Γερμανία, τα γεωχωρικά συστήματα έχουν ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών, ενώ στη Γαλλία η καταγραφή της δημόσιας περιουσίας αξιοποιείται για την ανάπτυξη προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας.
Το κοινό στοιχείο αυτών των πρακτικών δεν είναι η ύπαρξη περισσότερων ακινήτων, αλλά η ύπαρξη καλύτερων δεδομένων. Η ακριβής εικόνα της αγοράς επιτρέπει στοχευμένες παρεμβάσεις και αποτελεσματικότερη αξιοποίηση των διαθέσιμων πόρων.
Κοινωνική πίεση και ανάγκη για διαφάνεια
Η κατάσταση αυτή αποτυπώνεται και στην κοινωνία, όπου η στεγαστική κρίση επηρεάζει πλέον ευθέως τις επιλογές ζωής των πολιτών.
Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα:
- Στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών, το 82% θεωρεί ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει άμεσα τις τιμές.
- Το 75% αξιολογεί ως σημαντική την ψηφιακή καταγραφή όλων των ακινήτων.
- Το 81% δηλώνει ότι η στεγαστική του κατάσταση επηρεάζει βασικές αποφάσεις ζωής.
Στις ηλικίες 36-55:
- Το 70% θεωρεί σημαντική τη δημιουργία ενιαίου δημόσιου Μητρώου Ιδιοκτησίας.
- Το 60% πιστεύει ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών.
- Το 72% εκτιμά ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα στη στεγαστική κρίση.
Τα στοιχεία αυτά δείχνουν ότι το στεγαστικό πρόβλημα δεν είναι πλέον μόνο οικονομικό, αλλά εξελίσσεται σε κρίσιμο κοινωνικό ζήτημα, με άμεσες επιπτώσεις στην καθημερινότητα και τον σχεδιασμό ζωής των πολιτών.
