Τι λέει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates Θεμιστοκλής Μπάκας. Πώς γίνεται η αναχαίτιση του κόστους στέγασης στο εξωτερικό
Σκηνές δράματος εκτυλίσσονται αυτό το διάστημα σε όλη τη χώρα, καθώς είναι η περίοδος ανανέωσης μισθωμάτων για τους ενοικιαστές. H μέση τιμή αύξησης την τελευταία τριετία για τα διαμερίσματα κυμαίνεται από 37% έως 40%, με τους ιδιοκτήτες αυτό το διάστημα να απαιτούν από τους ενοικιαστές αυξήσεις 30% για να συνεχίζουν να παραμένουν στα σπίτια στα οποία ήδη κατοικούν, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις «απόλυτης τρέλας», όπου ζητείται το ενοίκιο σχεδόν να διπλασιαστεί, π.χ. από 600 σε 1.100 ευρώ και από 300 σε 580 ευρώ.
Με την αγορά να παραμένει εντελώς αρρύθμιστη, κάθε ιδιοκτήτης ζητά πραγματικά ό,τι του καπνίσει, είτε από ανάγκη, καθώς έχουν αυξηθεί δραματικά τα έξοδα λόγω του πληθωρισμού, είτε απλώς επειδή το ελληνικό κράτος παρακολουθεί αμέτοχο. Ομως αυτό δεν αποτελεί και κανονικότητα, καθώς μια σειρά ευρωπαϊκές κυβερνήσεις ή και δημοτικές Αρχές, όλων των ιδεολογικών αποχρώσεων, ακριβώς επειδή αντιλαμβάνονται ότι οι τιμές των ενοικίων αποτελούν τεράστιο κοινωνικό πρόβλημα, έχουν προχωρήσει στη λήψη συγκεκριμένων μέτρων, τα οποία κανείς στην Ελλάδα δεν τολμά καν να παραθέσει στον δημόσιο διάλογο.
Είθισται μεγάλο μέρος μισθωτηρίων συμβολαίων που αφορούν κατοικίες να έχουν «γενέθλια» είτε τον Αύγουστο είτε τον Ιανουάριο ή/και τον Φεβρουάριο. Ο Ιανουάριος, ο Φεβρουάριος και ο Αύγουστος αποτελούν τους μήνες κατά τους οποίους πραγματοποιούνται οι περισσότερες μετακομίσεις, ανανεώσεις μισθωτηρίων συμβολαίων αλλά και η έναρξη νέων. Τη φετινή χρονιά μεγάλο μέρος των μισθωτηρίων συμβολαίων που υπογράφηκαν προς τριετίας, το 2020, θα πρέπει να ανανεωθούν ή οι ενοικιαστές να προβούν σε αναζήτηση νέας κατοικίας προς μίσθωση.
«Ολοι μας κατανοούμε ότι η αλλαγή κατοικίας και κυρίως για μια οικογένεια δεν είναι εύκολο πράγμα και μάλιστα αν υπάρχουν και παιδιά» σημειώνει ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates. «Ηδη από τις αρχές Νοεμβρίου του προηγούμενου έτους», τονίζει, «μέρος των ιδιοκτητών που εκμισθώνουν ακίνητα έχουν προβεί σε επικοινωνία με τους ενοικιαστές για την ανανέωση της τριετούς μισθωτικής σύμβασης που επίκειται να λήξει εντός των επόμενων δύο τριών μηνών. Μέρος των ιδιοκτητών ακινήτων για να πραγματοποιήσουν την ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης στον ίδιο ενοικιαστή ζητούν αύξηση του ενοικίου ακόμη και 30% σε σχέση με το ενοίκιο το 2020. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν δεχτεί τη ραγδαία αύξηση, θα πρέπει να εντάξει την οικογένειά του στη δίνη της αναζήτησης κατοικίας και να ζήσει όσα βιώνει τα τελευταία τρία χρόνια πλήθος των συμπολιτών μας που αναζητούν κατοικία.
Οι ιδιοκτήτες, επειδή γνωρίζουν ότι η εύρεση κατοικίας με προσιτό ενοίκιο και παράλληλα κατοικίας που να συνάδει η κατάστασή της με το ζητούμενο μίσθωμα αποτελεί «Τζόκερ», ξέρουν ότι ο ενοικιαστής θα αναγκαστεί να αποδεχθεί την όποια αύξηση, διότι δεν υπάρχουν επιλογές και παράλληλα μια μετακόμιση έχει μεγάλο κόστος». Αξίζει, πάντως, να αναφέρουμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των ιδιοκτητών που ζητούν ραγδαίες αυξήσεις δεν είναι φυσικά πρόσωπα που εκμισθώνουν ένα δυο ακίνητα, αλλά ιδιοκτήτες (φυσικά ή/και νομικά πρόσωπα) πολλών διαμερισμάτων και ολόκληρων πολυκατοικιών.
«Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η επικοινωνία ιδιοκτήτη με τον ενοικιαστή που όταν του ανέφερε ότι η αύξηση που ζητάει είναι μεγάλη (25%), ο ιδιοκτήτης τού απάντησε “μπες στις ιστοσελίδες των αγγελιών να δεις τι ζητάνε για 50 τ.μ.”. Επιπλέον, δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες που επικοινωνούν με μεσιτικά γραφεία της περιοχής τους κάνοντας έρευνα αγοράς για να γνωρίσουν τη σημερινή εικόνα των ζητούμενων μισθωμάτων, ώστε να ενημερώσουν τον ενοικιαστή για τη νέα αύξηση στην ανανέωση της μισθωτικής σύμβασης» υπογραμμίζει ο κ. Μπάκας.
Επτά στα 10 ακίνητα είναι πάνω από 700 ευρώ στο κέντρο της Αθήνας
Το ράλι των τιμών των ακινήτων έχει οδηγήσει ήδη σε μια κατάσταση που η διαθεσιμότητα ακινήτων προσιτών σε μια μέση οικογένεια, τόσο από άποψη τιμής όσο και από άποψη εμβαδού, είναι πρακτικά ανύπαρκτη. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν τα βόρεια προάστια, όπου το 93,11% των διαθέσιμων προς μίσθωση ακινήτων έχουν ζητούμενο μηνιαίο μίσθωμα άνω των 800 ευρώ, ενώ στα νότια προάστια το 81,44%.
Στο κέντρο της Αθήνας το 65,66% των διαθέσιμων κατοικιών έχουν ζητούμενο μίσθωμα άνω των 700€/μήνα, ενώ μόνο στις περιοχές του Πειραιά (47,46%), των Δυτικών Προαστίων (50,31%) και στο Υπόλοιπο Αττικής (56,97%) η διαθεσιμότητα είναι ανεκτή (βλ. πίνακα 3).
Τα μέτρα που εφαρμόζουν οι χώρες της Ε.Ε.
Ισπανία: Το 2019 επέβαλε την παραμονή του ενοικιαστή μέχρι τη λήξη του συμβολαίου του, ακόμα και στην περίπτωση που το ακίνητο έχει πουληθεί, ενώ η ελάχιστη διάρκεια του μισθωτηρίου συμβολαίου αυξήθηκε από τα τρία στα πέντε χρόνια. Επίσης θεσπίστηκαν φορολογικές εκπτώσεις από 60% έως 90% σε ιδιοκτήτες που μειώνουν το ενοίκιο στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί «πιεσμένες περιοχές». Πρόκειται για περιοχές όπου οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 5% περισσότερο από τον πληθωρισμό τα προηγούμενα πέντε χρόνια ή οι μέσες τιμές ενοικίασης υπερβαίνουν το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών στην περιοχή.
Κύπρος: Τα μέτρα που εξετάζονται από τον νέο Πρόεδρο της Κυπριακής Δημοκρατίας, σύμφωνα με τις προεκλογικές εξαγγελίες του Νίκου Χριστοδουλίδη, από τον περασμένο Δεκέμβριο:
■ Φορολογικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που θα ανανεώσουν τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή χωρίς αύξηση του ενοικίου.
■ Εξέταση της δυνατότητας μέρος των στεγαστικών δανείων για πρώτη κατοικία ή μέρος ενοικίου που πληρώνεται για πρώτη κατοικία να εκπίπτει του φορολογικού εισοδήματος.
■ Σχέδια για πρόσβαση σε χρηματοδότηση για απόκτηση πρώτης κατοικίας, όπως η καταβολή από το κράτος της προκαταβολής που απαιτείται από τις τράπεζες για δανεισμό.
Βιένη: Από τους 1.800.000 κατοίκους της πρωτεύουσας της Αυστρίας το 62% ζει σε κατοικίες κοινωνικών εισοδημάτων, σύμφωνα με το Δημοτικό Συμβούλιο, το οποίο έχει προγραμματίσει να κατασκευάσει επιπλέον 4.000 δημοτικά διαμερίσματα, ενώ περίπου 500.000 άνθρωποι ζουν σε αυτά με καθαρή τιμή 5,58 ευρώ ανά τ.μ. Επίσης υπάρχουν 200.000 επιδοτούμενες συνεταιριστικές κατοικίες ή κατοικίες με επιδοτούμενο ενοίκιο και μισθώνονται κατά μέσο όρο με 512,40 ευρώ τον μήνα.
Ποια κράτη επέβαλαν πλαφόν
Οι ιλιγγιώδεις αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων δεν είναι μόνο ελληνικό φαινόμενο και αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο, όχι τώρα αλλά ακόμη και κατά τη διάρκεια της πανδημίας, σειρά χωρών έλαβε μέτρα που αφορούν κυρίως την επιβολή πλαφόν και την παροχή φοροελαφρύνσεων στους ιδιοκτήτες ως αντιστάθμισμα. Αντιθέτως, στην Ελλάδα πλαφόν 3% έχει επιβληθεί μόνο στα επαγγελματικά ακίνητα. Η Δανία έθεσε ανώτατο όριο 4% στις αυξήσεις του ενοικίου κατοικιών τα επόμενα δύο χρόνια, σε μια κίνηση που στοχεύει στο να βοηθήσει τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν προβλήματα με το αυξανόμενο κόστος διαβίωσης. Οι ιδιοκτήτες σπιτιών επιτρεπόταν, βάσει του νόμου που ισχύει στη χώρα, να αυξάνουν τα ενοίκια σύμφωνα με τον πληθωρισμό, ο οποίος τον Ιούλιο του 2022 ήταν σχεδόν 10%, ο υψηλότερος από το 1983.
Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 8,6% στο μεγαλύτερο μέρος της Γαλλίας σε σχέση με τη περσινή χρονιά. Ακολουθώντας μια απότομη άνοδο 9,1% πριν από έναν χρόνο, αυτό συνεπάγεται ότι οι τιμές συνολικά αυξήθηκαν κατά 18% τα τελευταία δύο χρόνια (και 23% τα τελευταία τρία). Σε μια προσπάθεια να προστατεύσει τα νοικοκυριά από τον αυξανόμενο πληθωρισμό, η γαλλική κυβέρνηση για να διατηρήσει «προσιτά» τα ενοίκια επέβαλε τον Αύγουστο του 2022 ανώτατο όριο αύξησης των ενοικίων 3,5% και αυτό θα παραμείνει σε ισχύ έως τις 30 Ιουνίου 2023.
Οι κυβερνώντες της Ισπανίας εισήγαγαν πρώτη φορά το ανώτατο όριο αύξησης 2% του ενοικίου τον Μάρτιο του 2022. Προοριζόταν να είναι ένα προσωρινό μέτρο για την προστασία από τον αυξανόμενο πληθωρισμό του 30% των ανθρώπων που νοικιάζουν κατοικία στην Ισπανία. Το μέτρο, το οποίο επρόκειτο να λήξει τον Δεκέμβριο του 2022, θα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023.
Τα ενοίκια δεν έχουν σταματήσει να αυξάνονται την τελευταία πενταετία στην Πορτογαλία, φτάνοντας τα 6,25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Το κόστος μίσθωσης είναι 42% υψηλότερο από το 2017, όταν το ενοίκιο των κατοικιών κόστιζε, κατά μέσο όρο, 4,39 ευρώ/τ.μ. Πλέον, μια οικογένεια θα πρέπει να πληρώνει κατά μέσο όρο 625 ευρώ τον μήνα για το ενοίκιο ενός σπιτιού (+186 ευρώ/μήνα). Λόγω της πανδημίας, οι συντελεστές αύξησης των ενοικίων ήταν 0,43% το 2022 και 0% το 2021.
Ο αναμενόμενος συντελεστής αύξησης 5,43% για το 2023 οδήγησε στην ψήφιση νόμου στις 21 Οκτωβρίου 2022, με αποτέλεσμα η αύξηση του ενοικίου να περιοριστεί στο 2% για το έτος 2023. Το ανώτατο όριο ισχύει για όλα τα ενοίκια, κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων. Για να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες, το υπουργικό συμβούλιο αποφάσισε τη χορήγηση φορολογικών πλεονεκτημάτων με εκπτώσεις φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων ή εταιρικού φόρου που θα εφαρμόζονται αυτόματα.
Τέλος, την Παρασκευή η πορτογαλική κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι θα εισαγάγει μηχανισμό για τη ρύθμιση των αυξήσεων στα ενοίκια, ενώ θα προσφέρει και φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες που μετατρέπουν τουριστικά ακίνητα (Airbnb) σε σπίτια για να τα νοικιάζουν οι Πορτογάλοι.
Οι τιμές ενοικίασης στο Ηνωμένο Βασίλειο αυξήθηκαν κατά 16,1% από τον Ιανουάριο του 2015. Το Ηνωμένο Βασίλειο διαθέτει περισσότερες από 1.400.000 «κοινωνικές» κατοικίες με προσιτό κόστος στέγασης (δημόσιες και συνεταιριστικές). Με στόχο να παράσχει σταθερότητα καθώς αυξάνεται ο πληθωρισμός και να αποτρέψει τη σημαντική αύξηση των ενοικίων για τις κοινωνικές κατοικίες, η κυβέρνηση αποφάσισε να περιορίσει τις αυξήσεις στο 7% για την περίοδο 2023-24.
Το μέτρο αυτό είναι επιπρόσθετο στο υπάρχον πακέτο υποστήριξης, ύψους 37 δισ. λιρών, το οποίο περιλαμβάνει έκπτωση δημοτικού φόρου 150 λιρών, έκπτωση 400 λιρών στον λογαριασμό ενέργειας για την υποστήριξη των νοικοκυριών τους επόμενους μήνες και των πιο ευάλωτων 8.000.000 νοικοκυριών που λαμβάνουν στήριξη τουλάχιστον 1.200 λιρών.
